房屋漏水法律戰：律師教你自保六步驟

文／林怡君律師

一、自保六步驟

1. 證據蒐集
   以拍照、攝影等方式記錄現場漏水狀況，如因漏水而有家具、裝潢、電器維修、重置而有所支出，亦應保留相關單據。
2. 原因調查
   請專業人士查明漏水原因，釐清責任歸屬。
3. 保全證據
   如有事證蒐集之困難或就責任歸屬仍有爭議，可向法院聲請保全證據。
   民事訴訟法第368條第1項規定：「證據有滅失或礙難使用之虞，或經他造同意者，得向法院聲請保全；就確定事、物之現狀有法律上利益並有必要時，亦得聲請為鑑定、勘驗或保全書證。」
4. 請求修繕
   寄發存證信函或律師函請負有修繕責任之人負責修繕，回復至不漏水之狀態。
5. 提起訴訟
   如該負有修繕責任之人仍拒絕修繕，可向法院起訴請求其盡修繕義務，如在起訴前已修繕完成，則可請求賠償修繕費用，如因漏水而受有其他損失，亦得一併請求賠償。
6. 攻擊防禦
   訴訟中，可向法院聲請現場履勘、專家鑑定以查明漏水原因。
   惟如於訴訟前即已先行修繕完成，可提出專家書面報告、請抓漏師傅到庭作證及提供相關照片等證據資料，保障自身權益。

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二、索賠五項目

1. 工程費用
   抓漏修復工程費用，應以估價單、契約書、收費單據為依據。
2. 財物損失
   如房屋裝潢、傢俱修復費用，但應扣除折舊。
3. 其他損害
   如：「另行租屋所生之租金支出」、「相當於租金之損害金額」、「搬家費用」、「因漏水而無法出租之租金損失」（如本案例事實五樓區權人Ａ君因漏水而無法續將房屋出租予小正之租金損失）等。
4. 精神慰撫金
   限於「情節重大」情形。
5. 訴訟費用
   聲明「訴訟費用由被告負擔」。

三、漏水誰負責？因「漏水原因」而異

1. 排水管路支管與排水主幹管接頭鬆脫
   漏水位置在管道間，屬於共用部分，應由管委會負責修繕、管理、維護，費用由公共基金支出，或全體區權人依比例分擔之。
2. 樓上專有部分之管線破裂
   樓上區權人就其專有部分的管線有負責修繕、管理、維護之義務。
   故若因樓上專有部分管線（如衛浴牆壁內埋設之專用管線支管）破裂，應由樓上區權人負責修繕。
3. 共同壁及樓地板間管線破裂
   應區分是否係「可歸責於某一方」
   如係「不能歸責某方之事由（如管線自然老化等）」，應由共同壁雙方或樓地板上下方之區權人共同分擔修繕費用；
   但若「可歸責某方」（如因隔套房而更換馬桶、變更衛浴位置等施工不慎而導致水管破裂），則應由該進行工程之一方負責修繕。
4. 樓上浴廁防水措施因年久失效
   浴廁防水措施屬於區權人之專有部分，就專有部分有負責修繕、管理、維護之義務。
   樓上浴廁防水措施因年久失效，自應由樓上區權人負責重作防水處理，以回復為不漏水之狀態。
5. 頂樓、走廊或其他共用部分功能失效
   管委會之職務包含對共有及共用部分之維護、修繕，共用部分（如屋頂、走廊等）有管線阻塞、防水層失效等問題而導致漏水，應由管委會負責修繕，此筆費用應由公共基金或全體區權人依比例分擔之。

四、住戶可否拒絕進入房屋維護、修繕？

不行。

　法律依據
公寓大廈管理條例第6條：「住戶應遵守下列事項：二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」

五、若樓上住戶拒絕進入，怎麼辦？

六、公寓大廈房屋漏水法律規定

• 公寓大廈管理條例第10條第1項：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」
• 公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規者，從其規定。」
• 公寓大廈管理條例第12條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
• 民法第191條第1項：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」

✨ 專業律師怎麼說？

千金買厝，萬金買厝邊，集合住宅遇上漏水問題時經常會衍生糾紛，法律固然可以保護懂法之人，但在前期的證據保全實不可不慎，事前有越充足的準備，就越可以保障自己的權利，如果真的不幸遇上問題，千萬不要忘了本文分享的「保護自己六步驟」和「請求賠償五項目」，在問題發生的前端盡快解決，以免損害不斷擴大。

加註警語：本文內容僅供讀者為一般性參考，個案特定情形仍需經您諮詢專業人士以評估能否適用，因此，我們建議您應就遇到的問題尋求適當的專業意見。

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