【案例事實】
甲君、乙君、丙君、丁君為親戚關係，因繼承而共有坐落於高雄的Ａ地（已變更登記為分別共有），其應有部分（持分）分別為甲君二分之一、乙君四分之一、丙君八分之一、丁君八分之一。甲君於民國80年間即在Ａ地上興建甲屋，占地二分之一，迄今已逾三十年，均由甲君繼續居住使用；乙君則於109年，在Ａ地上興建乙屋，占地亦為二分之一，迄今已約一年餘。丙君、丁君得否要求甲君、乙君將甲屋、乙屋拆除？
一、應檢視甲、乙、丙、丁四人就共有Ａ地是否有「共有物分管契約」存在
1. 什麼是「共有物分管契約」呢？
所謂「共有物分管契約」係共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用、收益或管理共有物特定部分之契約，應由共有人全體共同協議訂定之。以上例而言，若甲、乙、丙、丁四人就Ａ地之使用範圍事先有所協議，即可依照協議分管範圍各自使用分管土地。
2. 「共有物分管契約」一定要以書面文件（契約書）為限嗎？
不一定。
只要是「共有人全體」的共識，口頭約定亦生效力。但為免日後發生爭議、空口無憑，建議仍應以書面方式為之，並以地籍圖為契約附件，清楚標明各共有人得使用的範圍位置，訂立書面契約，以避免爭議。
3. 「共有物分管契約」一定要說出口嗎？可以是沒說出口的「默契」嗎？
依司法實務見解，共有物分管契約並不以「明示」為限，亦可以「默示」方式為之。
最高法院 109 年度台上字第 2031 號 民事判決：
「共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」
以上例而言，甲君興建甲屋已逾三十年，乙、丙、丁均知悉而不予反對，甲君即可能主張共有人間有「默示分管契約」存在，並主張甲屋占用Ａ地並非無權占用；而乙君若未能舉證證明共有人間均明示同意其在Ａ地上興建乙屋，舉證證明有默示分管約定的難度更為增加，即有高度可能需將乙屋拆除，以將其占用的Ａ地返還給共有人全體。
二、甲君主張「默示分管契約」存在，法院一定會採納嗎？
不一定。
司法實務在甲君未能明確證明分管契約存在的情形下，多會綜合考量占有時間、面積、位置等諸般情節，去推斷是否共有人均默示同意甲君占用Ａ地建Ａ屋使用。因為「過去未表示反對」，有可能只是「單純沉默」，不見得就有「默示同意」的意思，法院判決可能會以「乙、丙、丁過去未為爭執反對，其可能原因多端，不得僅憑甲君長期公然繼續占有系爭Ａ地，逕謂Ａ地共有人已同意或默示同意甲君占有」等理由而將甲君之主張駁回。是而甲君如要證明有默示契約存在，仍要具體說明其他共有人有何舉動或其他情事，足以推知其有默示同意的意思，有一定困難度存在。
三、甲君可否主張其占用部分為二分之一，與自己對Ａ地的應有部分二分之一相同，並基此主張有權占用呢？
不可以。
最高法院109年度台上字第2037號民事判決：
「民法第818條定有明文，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益而言。是共有人對共有物之特定部分占有使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之任何一部或全部有自由使用、收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之一部或全部任意占有收益，即屬侵害共有人之權利，共有人除得依同法第767條第1項前段、第821條規定，請求除去其妨害及向全體共有人返還共有物外，並得依侵權行為法律關係，請求該無權占有之人按共有人就共有物之應有部分比例，賠償共有人所受損害。」
如無分管契約存在，甲君擅自占用Ａ地二分之一建屋使用，縱然比例與自己的應有部分相同，其他共有人乙、丙、丁仍得請求甲君將甲屋拆除。
四、甲君可能以何方法保留甲屋、解決問題呢？
- 共有物分管契約
全體共有人協議訂立「共有物分管契約」。 - 協議分割
因甲君占用土地範圍與應有部分比例相同，應尚有與其他共有人乙、丙、丁協議分割之空間，如能達成協議將甲屋占用部分土地分割給甲（其餘土地可維持乙、丙、丁共有），即可終局解決問題。 - 訴請分割
如未能達成協議，亦可以向法院訴請分割Ａ地，並主張以原物分割方式，將甲屋占用部分土地分割給甲。
五、本例可能涉及何等請求？相關法條為何？
- 拆屋還地
民法第821條：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」
民法第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」 - 不當得利返還
民法第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」 - 侵權行為損害賠償
民法第184條：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」 - 共有物分割
民法第824條第1、2項：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」
✨專業律師怎麼說？
共有分為「公同共有」、「分別共有」兩種，公同共有只有「潛在的應有部分」，分別共有才有「（真正的）應有部分」，而且因為應有部分乃抽象地存在於共有物的全部，共有人若無分管約定，共有人並無權利任意就共有物的特定部分加以使用收益。這樣的法律認定，往往和一般人的認知有所落差，甚至覺得超出想像，常明律師持續為您分享法學新知！
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