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共有人間的分管契約及拆屋還地請求權

文/林怡君律師


【案例事實】
甲君、乙君、丙君、丁君為親戚關係,因繼承而共有坐落於高雄的A地(已變更登記為分別共有),其應有部分(持分)分別為甲君二分之一、乙君四分之一、丙君八分之一、丁君八分之一。甲君於民國80年間即在A地上興建甲屋,占地二分之一,迄今已逾三十年,均由甲君繼續居住使用;乙君則於109年,在A地上興建乙屋,占地亦為二分之一,迄今已約一年餘。丙君、丁君得否要求甲君、乙君將甲屋、乙屋拆除?

一、應檢視甲、乙、丙、丁四人就共有A地是否有「共有物分管契約」存在

1. 什麼是「共有物分管契約」呢?

所謂「共有物分管契約」係共有人全體就共有物之全部劃定範圍,各自使用、收益或管理共有物特定部分之契約,應由共有人全體共同協議訂定之。以上例而言,若甲、乙、丙、丁四人就A地之使用範圍事先有所協議,即可依照協議分管範圍各自使用分管土地。

2. 「共有物分管契約」一定要以書面文件(契約書)為限嗎?

不一定。

只要是「共有人全體」的共識,口頭約定亦生效力。但為免日後發生爭議、空口無憑,建議仍應以書面方式為之,並以地籍圖為契約附件,清楚標明各共有人得使用的範圍位置,訂立書面契約,以避免爭議。

3. 「共有物分管契約」一定要說出口嗎?可以是沒說出口的「默契」嗎?

依司法實務見解,共有物分管契約並不以「明示」為限,亦可以「默示」方式為之。

最高法院 109 年度台上字第 2031 號 民事判決:
「共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用、收益,各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,即非不得認有默示分管契約之存在。」

以上例而言,甲君興建甲屋已逾三十年,乙、丙、丁均知悉而不予反對,甲君即可能主張共有人間有「默示分管契約」存在,並主張甲屋占用A地並非無權占用;而乙君若未能舉證證明共有人間均明示同意其在A地上興建乙屋,舉證證明有默示分管約定的難度更為增加,即有高度可能需將乙屋拆除,以將其占用的A地返還給共有人全體。

二、甲君主張「默示分管契約」存在,法院一定會採納嗎?

不一定。

司法實務在甲君未能明確證明分管契約存在的情形下,多會綜合考量占有時間、面積、位置等諸般情節,去推斷是否共有人均默示同意甲君占用A地建A屋使用。因為「過去未表示反對」,有可能只是「單純沉默」,不見得就有「默示同意」的意思,法院判決可能會以「乙、丙、丁過去未為爭執反對,其可能原因多端,不得僅憑甲君長期公然繼續占有系爭A地,逕謂A地共有人已同意或默示同意甲君占有」等理由而將甲君之主張駁回。是而甲君如要證明有默示契約存在,仍要具體說明其他共有人有何舉動或其他情事,足以推知其有默示同意的意思,有一定困難度存在。

三、甲君可否主張其占用部分為二分之一,與自己對A地的應有部分二分之一相同,並基此主張有權占用呢?

不可以。

最高法院109年度台上字第2037號民事判決:
「民法第818條定有明文,係指各共有人得就共有物全部,於無害他共有人之權利限度內,可按其應有部分行使用益而言。是共有人對共有物之特定部分占有使用收益,仍須徵得他共有人全體之同意,非謂共有人得對共有物之任何一部或全部有自由使用、收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益,而就共有物之一部或全部任意占有收益,即屬侵害共有人之權利,共有人除得依同法第767條第1項前段、第821條規定,請求除去其妨害及向全體共有人返還共有物外,並得依侵權行為法律關係,請求該無權占有之人按共有人就共有物之應有部分比例,賠償共有人所受損害。」

如無分管契約存在,甲君擅自占用A地二分之一建屋使用,縱然比例與自己的應有部分相同,其他共有人乙、丙、丁仍得請求甲君將甲屋拆除。

四、甲君可能以何方法保留甲屋、解決問題呢?

五、本例可能涉及何等請求?相關法條為何?

✨專業律師怎麼說

共有分為「公同共有」、「分別共有」兩種,公同共有只有「潛在的應有部分」,分別共有才有「(真正的)應有部分」,而且因為應有部分乃抽象地存在於共有物的全部,共有人若無分管約定,共有人並無權利任意就共有物的特定部分加以使用收益。這樣的法律認定,往往和一般人的認知有所落差,甚至覺得超出想像,常明律師持續為您分享法學新知!

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