「借名登記」的法律風險

(一)什麼是「借名登記」?

指雙方約定由一方將自己的財產以他方的名義登記,但仍由自己管理、使用、處分,他方則同意就該財產以自己的名義出名登記的契約。該契約內容,若未違反法律的強制禁止規定、公共秩序或善良風俗,原則上應承認其法律上效力。

(二)「借名登記」有什麼法律風險?

借名登記使財產的實質權利人(借名人)跟登記權利人(出名人)不相同,借名人請求返還不動產時,可能會發生以下狀況:

  1. 出名人否認借名登記關係存在,不願意返還。
  2. 因出名人或借名人一方死亡、發生繼承,經過十五年而罹於請求權時效(時效消滅)
  3. 出名人已將借名登記不動產出售予第三人。

借名人是否可請求返還?如何請求返還?將係【借名登記財產保衛戰】的關鍵問題!

如何勝訴?律師教您!

勝訴關鍵重點提要
一、借名人須證明「借名登記」法律關係存在
二、注意「請求權時效」問題
三、聲請假處分訴訟繫屬事實登記


【案例事實】
A君於民國70年購買500萬元的甲房屋,500萬元全部由A君個人出資,但小華因故將甲房屋借名登記在友人B君名下,100年12月31日B君過世,甲房屋以繼承為原因移轉登記至B君繼承人小B名下,110年1月,小B竟主張甲房屋為其個人所有,旋即於同年3月將甲房屋以1500萬元轉售予C君,並移轉登記至C君名下。請問A君得否請求返還?


借名登記案例圖

一、借名人須證明「借名登記」法律關係存在

(一)如何證明「借名登記」法律關係存在

1. 如雙方有簽訂書面契約

借名登記契約書,自可作為認定借名關係存在之直接證據。

2. 如雙方並無書面契約,以下間接事實、間接證據即為關鍵

間接事實間接證據
買賣合約書由何人簽訂?買賣契約書
何人支付購屋價金?出資證明(匯款單、收據)
由何人實際居住、使用收益?如出租收益,可提出租賃契約書
所有權狀何人保管?所有權狀正本
稅賦由何人負擔?地價稅、房屋稅繳費證明正本
借名登記的原因?證人證詞等

(二)舉證責任由借名人負擔

3. 舉證責任的影響?

「舉證之所在,敗訴之所在」,負舉證責任一方,只要未盡舉證責任,就可能因而敗訴。

以本例而言,若A君、B君皆無法提出甲房屋的出資證明,也都沒有提出足夠的證據證明借名登記「存在」或「不存在」,此時法官應如何判斷?此即涉及舉證責任歸屬問題。

白話來說:「負舉證責任的一方要負責證明,否則就算你輸!

4. 舉證責任由何人負擔?

由「借名人」負舉證責任。

法典 最高法院 110 年度台上字第 511 號 民事判決
「不動產為登記名義人所有屬常態事實,為他人借名登記者屬變態事實,主張借名登記者,應就該借名登記之利己事實,提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明,始可謂已盡舉證責任。」

以本例而言,若A君不能提出證據證明借名登記的事實,縱然B君也沒有提出任何證據證明,法院認為事實處於曖昧不明的狀態,就要把未能舉證的不利益歸A君負擔,不能判A君勝訴。

二、出名人、借名人有一方死亡,請求權時效開始起算

(一)返還借名登記財產之請求權,是否有時效消滅問題?

請求權消滅期間:自「借名登記關係消滅時」起算「十五年」。

以本例而言,如A君或B君一方對他方表示終止借名登記關係,則A君應在十五年內請求將甲房屋移轉登記,否則請求權時效消滅,B君就可以拒絕移轉登記。

(二)出名人、借名人有一方死亡時,對請求權時效有何影響?

借名登記契約,係以當事人間之信任為基礎,性質上與委任契約相同,得類推適用民法委任關係相關規定(民法550條),若出名人、借名人有一方死亡,借名登記關係消滅,請求權時效開始起算十五年

以本例而言,B君於100年12月31日死亡,則借名登記關係消滅,時效開始起算,A君至遲可以在115年12月31日請求小B返還,且必須在請求後六個月內起訴,否則即罹於時效。

三、出名人擅自將借名登記不動產移轉登記給第三人,借名人如何主張權利?

(一)出名人移轉所有權的處分行為,是否為有權處分?

是。

法典 最高法院106年度第3次民事庭會議決議:
「不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此僅為出名人與借名人間之內部約定,其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分。」

就此問題早年實務見解紛歧,然上揭決議作成後,實務見解目前普遍認為借名人與出名人內部如何約定,與第三人無關,出名人處分不動產係「有權處分」。

準此,本例中的小B於110年3月將甲房屋移轉登記至C君名下,為有權處分,A君不能請求C君返還。

(二)借名人可如何主張權利?

1. 借名人可否請求第三人返還借名登記財產?

原則:借名人「不得」請求第三人返還借名登記財產。
例外:第三人「惡意」情形,部分見解認為仍有返還義務。
(然依最高法院106年度第3次民事庭會議決議,既然借名人的處分行為係有權處分,第三人的善意、惡意已非關鍵影響因素。)

2. 借名人可對出名人為何等主張?

  • 民事損害賠償。
  • 刑事背信罪告訴。

以本例言之,A君不可對C君請求返還,可對小B請求損害賠償,求償金額應以1500萬元計算(非購入價500萬元)較為合理,但此請求仍受15年時效之限制。

3. 如出名人拒絕返還,尚未移轉登記給第三人,如何避免出名人擅自處分?

  • 假處分聲請。
    禁止出名人為讓與、設定抵押、他項權利負擔或一切其他處分行為。
  • 請求法院核發「起訴證明」,至地政機關辦理「訴訟繫屬事實登記」。

法典 延伸閱讀:《民事糾紛解決方法?和解協議書、調解、法院訴訟》

專業律師怎麼說

借名人和出名人往往係至親好友,否則不會輕易借用他人名義為登記,也正因彼此關係緊密,經常雙方僅憑信任未立書面契約。無奈世事變幻莫測,亦可能生死相隔,若有必須借用他人名義登記之情形,至少應書立借名登記契約書,明確敘明雙方權利義務,並請律師見證為佳,但即使能證明借名登記關係存在,仍會有時效消滅或移轉給第三人等法律風險,且返還時須繳納土地增值稅,應加注意。

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