消滅土地共有狀態：律師解析共有物分割法規

文／林怡君律師、蔡鈞如經理

【案例分享】
王大明和張小華、李小美係國中好友，成年後共同出資購買甲地，並登記各人對甲地各有三分之一之應有部分，並各自在甲地上興建Ａ屋、Ｂ屋、Ｃ屋，但隨著三人年紀漸長，王大明、張小華二人擔心若讓甲地繼續維持共有狀態，恐未來三人子女意見不一致反生糾紛，故請求共有物分割，但李小美考量到自己早已將自己甲地的應有部分向台灣銀行貸款並設定抵押權，不肯同意，王大明和張小華是否仍得請求分割甲地？又應如何為之？

一、何人、何時得請求共有物分割？

（一）共有物分割請求權之行使

原則	「各」共有人，得「隨時」請求分割共有物。
例外	1. 法令另有規定。 2. 因物之使用目的不能分割。 3. 契約訂有不分割之期限（不動產約定不分割之期限，不得逾三十年）。
結論	除有例外情形，「任一」共有人皆可請求分割，不須事先取得其他共有人同意。

（二）本例解析

縱然李小美不同意，王大明、張小華任一人仍得隨時請求分割甲地。

二、如何請求共有物分割？

（一）共有物分割方法有三種

協議分割（民法第８２４條第１項）、調處分割（土地法第３４條之１第６項）、裁判分割（民法第８２４條第２項）。

（二）分割方法優、缺點分析

1. 協議分割：
   如「全體」共有人意見一致，可達成共識，協議分割最適合！
2. 調處分割：
   「任一」共有人皆可向地政機關申請調處，調處結果為「擬制的協議分割」，如無人起訴反對，即可解決爭議。
   但如部分共有人反對調處結果，仍可於收到調處結果通知後15日內提起「確認調處不成立之訴」，調處結果即無強制效力，問題並未終局解決，要消滅共有關係仍要向法院聲請「裁判分割之訴」，等於調處後仍可能要經歷二次訴訟！
3. 裁判分割：
   「任一」共有人皆可向法院聲請裁判分割。
   法院在審理過程中會請地政機關偕同至現場履勘、測量。
   各共有人均可提出分割方案，惟法院判決之分割方案不受各共有人主張方案拘束。
   判決確定無待登記即生分割效力，可終局解決紛爭。

（三）本例解析

除非王大明、張小華能想辦法說服李小美同意分割，且三個人就如何分割達成共識（怎麼分？誰分到哪塊？），否則無法以協議分割的方式讓共有狀態消滅；但即使三人始終無法達成共識，王大明、張小華任一人仍可向地政機關申請調處分割或向法院聲請裁判分割，就無須事先得到李小美同意了。

（四）更多資訊

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三、有哪些分配方法？

（一）分配方法也可區分為三種

1. 原物分配
2. 原物分配兼金錢補償（民法第８２４條第２項第１款、同條第３項）
3. 變價分配（民法第８２４條第２項第２款）

（二）分配方法介紹

原物分配	各共有人依比例分配，亦可僅部分共有人受分配。
原物分配兼金錢補償	原物分配後，未受分配或受分配部分未達原應有部分比例之情形，以金錢找補。
變價分配	將共有物拍賣，共有人依其應有部分分配金錢。共有人亦可參與競標，如係共有人得標，其他共有人不得主張優先購買權，如非共有人得標，共有人可主張優購。

（三）本例解析

王大明可以主張將甲地分為三宗，各自分得Ａ屋、Ｂ屋、Ｃ屋所座落的基地部分，如若因各自分得的土地面積或價值不一而有不公平的情況，則先經估價再以金錢找補，以達公平。

另外，王大明也可以聲請將甲地拍賣變價後，再由共有人依各自應有部分比例分配價金，但因甲地上已有房屋，變價拍賣將會造成土地、房屋歸不同人所有的問題，將衍生新爭議。

（四）部分共有人主張原物分配，部分共有人主張變價分配，如何處理？

原則	原物分配。
例外	變價分割。
結論	原則應以原物分配為優先，但如共有人將不動產全部出售，有利提高不動產交換價值，再由共有人按應有部分比例分配價金，較能維護不動產完整性，亦符合各共有人間之公平性，則應採取變價分配。

（五）原物分配方案，可否讓部分共有人分得部分仍維持共有？

可以。

如有「部分共有人明示就其分得部分，仍願維持共有關係」或「因共有人之利益或其他必要情形」（民法第８２４條第４項規定）即可分割將共有物之一部分歸部分共有人共有。

四、部分共有人之應有部分於分割前已設定抵押權，應如何處理？

（一）分割對抵押權的影響

原則	抵押權不受分割影響， 分割後即以原設定抵押權而經分別轉載於各宗土地之應有部分（民法第８２４條之１第２項本文）
例外	可移存於該抵押人分得之部分。（民法第８２４條之１第２項但書）

（二）如何讓抵押權移存於抵押人分得之部分？

方法
1. 權利人同意分割。
2. 權利人已參加共有物分割訴訟。
3. 權利人經共有人告知訴訟而未參加。
依據：民法第８２４條之１第２項但書

（三）本例解析

如分割前未通知李小美應有部分的抵押權人即台灣銀行，分割後這筆抵押權就會分別轉載到三個人各自分得的土地上，對王大明、張小華的權利將造成很大的影響。

為了避免影響到王大明、李小華的權利，可事先請李小美應有部分之抵押權人即台灣銀行派員參與分割協議，並請其書面同意，以杜爭議；如係裁判分割，起訴時即應聲請法院依法踐行對台灣銀行告知訴訟之程序，以保障抵押權人參加訴訟表示意見之機會，台灣銀行知悉訴訟後，無論其是否參加訴訟，法院分割判決後，李小美原設定在甲地應有部分的抵押權就會轉載至李小美最後分得之部分。

五、向法院聲請裁判分割須注意哪些事項？

（一）全體共有人均須成為訴訟當事人

本例中的王大明如向法院提起分割之訴，王大明成為原告，張小華、李小美兩人都要列入被告欄位，訴訟程序才會合法。

（二）查調房屋、土地相關資料

• 房屋、土地登記謄本
  「所有權部」可確定「現共有人為誰」以及「各共有人之應有部分」，「他項權利部」上則會顯示是否已設定抵押權、地上權或其他權利。
• 異動索引
  記載申請標的之異動記錄，包括異動部別、登記日期、登記原因、登記次序、收件年字號、異動日期及權利人姓名等欄位。
• 地籍圖
  可確認共有的土地坐落位置，並可在地籍圖上標示自己主張的分割方案。

（三）分割方案公平性及妥適性

1. 司法實務針對分割方案之原則

• 消滅共有原則
  分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割，或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有，不受共有人原來約定使用方法之拘束。
• 原物分配原則
  民法第 824 條及最高法院 81 年台上字第 1035 號判決參照。（最高法院 69 年台上字第 1831 號判例、87 年台上字第 2342 號、88年台上字第 1801 號、90 年台上字第 2214 號判決參照）
• 維持現狀原則
  分割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院 82 年台上字 1990 號判決參照）。
• 提高價值原則
  若以原物分割，各當事人分得之土地，面積過小，顯然不能作何用途，徒然減損系爭土地之經濟效用，故本件不能原物分割，只得予以變賣，所得價金各按應有部分比例分配予各共有人。如此始能將本件土地發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應澈底消滅共有關係及公平合理之旨（最高法院 82 年台上字 512 號判決參照）
• 質量均等原則
  採「適當原則」，即應審酌各種情形並顧及全體共有人之利益，以決定分割方法。（最高法院 51 年台上字第 1659 號判例：「定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限」；74年 1 月 8 日 74 年度第 1 次民事庭會議決議：「請求分割共有物之訴，應由法院依民法第 824 條命為『適當』之分配，不受任何共有人主張之拘束」。）

2.其他注意事項

• 面積大小及實際價值，是否與應有部分相互對應？
  不動產價值會因坐落位置而有所差異，不能僅憑面積大小即認定分割方法是否公平，透過估價可以更精準的衡量不動產價值。
• 各人分得的土地是否都可對外通行？
  盡量不要讓土地分割後反而成為無路可走的袋地。
• 分割方案是否違反「耕地最小面積限制」之問題？
  依農業發展條例第 16 條本文：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25 公頃者，不得分割。」
• 分割後是否會造成畸零地？
• 是否有套繪管制不能建築之問題？
  如本例中甲地上同時有三棟房屋，即使甲地表面上可能仍有空地，但可能早已作為Ａ屋、Ｂ屋、Ｃ屋的法定空地而有套繪管制的問題。
  是以最好先向建管單位（工務局）申請查詢套繪位置、是否可以解除套繪、解除後是否可建築等問題後，再行分割。

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