仲介費糾紛：律師提醒不動產委售契約的四個陷阱

文／林怡君律師

【案例事實】
王大明有意委託仲介賣房子，但房仲人員推薦王大明簽下專任銷售的「專任約」，不要簽「一般約」，王大明不知道兩種契約類型有何不同，仲介卻一直鼓吹王大明在不動產委售契約書上直接簽名，契約書的內文密密麻麻，王大明心中十分惶恐，擔心未來發生仲介費糾紛…

本文為您介紹不動產委售契約的四個陷阱，讓您避免陷入仲介費糾紛！

一、簽訂「專任」委託銷售契約比較有利嗎！？

（一）「專約」和「一般約」差別在哪呢？

委託銷售契約可分為「專任委託銷售契約書」及「一般委託銷售契約書」兩種類型，如簽立者係專任委售契約，則在委託期間內非但不可以再另外委託其他仲介業者代為銷售（同房仲品牌的不同加盟店也不行），縱然係有其他買家透過管道直接連絡到屋主本人（如：親友、大樓其他住戶、左鄰右舍等），屋主都不可以自行出售，否則就會因違約而產生給付違約金或服務報酬之義務。

簡言之，在專任委售情形，只要尚在委售期間內，該物件會被專任約「綁住」，依約該不動產之所有交易行為都必須透過該拿到專任約的仲介公司為之；而若係一般委託銷售情形，屋主在委託第一家仲介公司銷售後，仍可以繼續和第二家、第三家仲介公司簽約，令各家仲介處於競爭關係，如果在委售後自行找到買家，屋主也可以不透過仲介公司自行出售。

（二）如何區分簽訂契約屬於「專任約」或「一般約」？

1. 區分方法？

實際上，要分辨自己所簽立的委售契約究為何種類型並不困難，如果發現契約內載有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之規定，這份契約書就是專任委託銷售契約，如無此規定，則屬一般委託銷售契約書。

2. 詳讀契約內文

除了聽仲介業者怎麼「說」以外，我還要自己認真「看」契約內文嗎？

不動產從業人員眾多，水準難免參差不齊，亦曾見消費者受到不肖仲介業者欺騙，簽約時告知簽的是「一般約」，最後發生爭議，細看契約書內容才發現簽的是「專任約」，仲介強硬拒絕換約，要求民眾若要委由其他仲介公司出售必須給付原仲介委售價格2~6%的違約金，雙方各執一詞，最終對簿公堂，而此違約金動輒即是幾十萬至幾百萬的負擔，實不可不慎。

所以，在簽約前，請務必切實依照前段所述審閱契約條款，即可簡單區分自己與仲介簽訂者係是何種契約！了解將會衍生何種法律效果後，再行簽約，才能避免權利受損哦。

（三）「專任約」和「一般約」，哪種約定比較有利呢？

專任約的存在，一定是符合市場上的某些需求，如果你不希望太多仲介為你介紹房子，或者很擔心房屋在銷售期間出狀況不知道誰要負責，那或許你可以考慮專任約。

但一般而言，「專任約」較易衍生糾紛，如無特殊考量，或還在猶豫，良心推薦消費者以「一般約」為優先選擇，直到你找到非簽專任約不可的理由，再來考慮專約吧。

二、仲介人員的口頭保證和契約書內文不符！？

（一）仲介人員的口頭保證，有沒有效？

由於消費者與仲介業者間恆處於資訊不對稱的狀態，一般民眾在正式委託前如未事先做功課，經常只會在簽約當場以口頭詢問的方式由仲介方獲知資訊，仲介人員的說法，當然應構成契約內容。

（二）口頭保證和契約書內文不符，該怎麼辦？

但不可否認的是，不動產仲介從業人員眾多，難免會有素質良莠不齊的問題，經常有民眾事後尋找律師協助即主張自己是被不肖仲介業者欺騙，簽約時口頭告知的內容與書面記載並不相同，自己信任專業故未仔細閱讀條款內容，事後才知道簽的是專任契約，才知道在委售期間內縱然有親友想買，仲介不同意，自己也不能私下出售，否則就構成違約，仲介堅持要求給付2~6%違約金及服務費。也常有消費者先和Ａ仲介業者簽專任約，Ｂ仲介業者拍胸脯保證Ａ、Ｂ公司關係良好，互助合作，交給Ｂ賣不會構成違約，但出售之後Ａ、Ｂ兩公司間就服務費的收取、分配方法沒有共識，Ａ仍堅持告消費者違約的情形。

固然，消費者受到詐欺，可依據民法第92條：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」規定，撤銷專任委售的意思表示，然而，口說無憑，如嗣後真須對簿公堂，如何舉證自己確實是在被「詐欺」的情形下才在契約上簽名？如無明確的對話紀錄或錄音資料等證據，往往會因「舉證之所在，即敗訴之所在」的現實處境，而在訴訟上立於不利之地位。

所以要提醒各位讀者，法律是保護懂法律的人，在簽約前一定要先閱覽契約內容，如果仲介口頭說明與契約書文字記載不符，一定要請對方特別在契約書上明確記載其口頭之保證事項，並請其簽名負責，也不要忘了自己的契約審閱權。

三、仲介要求放棄契約審閱權！？

1. 契約審閱權規定

消費者保護法第11條之1規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間（不動產委售契約之審閱日期應至少為三日），供消費者審閱全部條款內容。

基此，定型化契約書通常會在契約首頁有以下文字記載：「契約審閱權：本契約於中華民國＿＿年＿＿月＿＿日經委託人攜回審閱＿＿日。受託人簽章：＿＿；委託人簽章：＿＿」

消費者保護法第11條之1規定之立法目的在於規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。

2. 請仲介人員提供契約書，帶回家審閱至少三日，考慮清楚後再簽約！

在委售之前，消費者可要求仲介人員先將契約書交付審閱至少三日，待審閱完畢、對各項條款均同意後再正式簽約，如果對契約內容有任何疑問，應該向諮詢法律專業人員後再做決定，千萬不要在迷迷糊糊的情況下就隨便簽字！

3. 契約條文約定放棄審閱期

「委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須3日以上審閱期，本約簽定後，確認即生效力無誤。簽章：王大明」、「注意！依內政部公告，委託人有三天以上之契約審閱權，委託人於契約簽立前可要求將本契約影本攜回審閱（違反前項規定者，該條款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構成契約內容）。故委託人簽立本契約時係業已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約內容。簽章：王大明」

是否曾在契約書內看過類似的文字記載呢？這樣的條文內容，就是要你放棄法律賦予消費者的審閱契約權利，如果你簽名了，就代表你同意放棄審閱契約的權利。

4. 自願放棄審閱期條款的法律上效力

自願放棄審閱期的約定，效果如何呢？

在實務上，常見企業經營者在契約書首頁之契約審閱權欄位要求消費者簽名表示「自願放棄契約審閱權」，此等放棄契約審閱權的契約約款，效力如何呢？

司法實務普遍肯認其效力，其論理過程略為「只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張條款不構成契約之內容。」簡言之，除非能再說明該契約書內容有何陷阱？締約過程有何瑕疵？等其他顯失公平的情事，否則若消費者在自願放棄審閱效力欄位簽名同意放棄，即不能事後任意以未給予審閱為由而主張契約無效。

但是，依據內政部公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」第1點規定審閱期至少3日，所以，若仲介業者透過定型化契約條款讓消費者無從行使審閱權，則該約定亦可能無效。

無論如何，契約審閱權係保護消費者權益之法律規定，消費者沒有義務配合仲介業者拋棄自身權利，所以在簽名前不要衝動，魔鬼藏在細節裡，把契約書帶回家想一想再決定吧！

5. 仲介人員將審閱日期倒填

若仲介要求將審閱日往前倒填，消費者應該要拒絕簽名，否則日後發生爭執，仲介業者就可能拿出書面契約，表示已經讓你充分審閱，是雙方情投意合、意思一致才簽約的哦。

四、簽約後反悔，可否提前終止委託契約！？

參照內政部公告之《不動產委託銷售契約書範本》第十條：「委託人終止契約之責任　本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之；如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用視已進行之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第五條原約定服務報酬之半數。」第十一條：「違約之處罰　一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：（二）簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。」

準此，無論係「一般約」或「專任約」，只要委託銷售契約已成立，即非委託人得任意單方終止或變更，如果委售契約簽完後又反悔，除方雙方合意，否則受任的仲介公司即可以依約向委託人為相關主張。

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