共有土地怎麼賣？律師解析《土地法第34-1條》與共有人之「優先承購權」

【案例事實】
甲、乙、丙、丁4人共有一塊土地，持分（應有部分）分別為35%、35%、20%、10%，現在有建商出高價想買下這塊土地，甲、乙認為機不可失，但丙、丁還不想賣地，甲、乙該怎麼做？什麼是《土地法第34-1條》共有人之「優先承購權」？

一、少數服從多數：

《土地法第34-1條》第1項規定：「 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

依該項規定，甲、乙、丙、丁4個共有人中，只需要有超過半數，也就是只要有3個人同意，且這3個人的持分合計超過50%，就可以將這塊共有土地賣掉，不需要經過全體共有人的同意。

問題是，想要賣地的甲、乙，持分合計雖然已經達到70%，但是人數沒有過半，這樣還可以賣嗎？答案是可以的，依該項但書規定，只要持分合計超過三分之二，也就是超過66.67%時，甲、乙仍然可以不經丙、丁的同意，將共有土地賣掉，賣掉之後，再由4人依持分比例分配價金。

二、共有人有優先承購權

丙、丁考量這塊共有土地未來還有很大的增值空間，所以不想現在就賣掉，那丙、丁可不可以將甲、乙的持分買下來，享有整塊共有土地未來的潛在獲利？如果甲、乙偷偷將土地賣掉，丙、丁又可以主張什麼權利？

《土地法第34-1條》第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」

甲、乙以多數決的方式將整塊共有土地賣給建商，其實也等同於是在賣自己的持分，依該項規定，其他共有人也就是丙、丁，可以向甲、乙主張「優先承購權」，也就是說，甲、乙本來要用多少價格賣給建商，丙、丁就可以用相同的價格來買。

但是萬一甲、乙早就跟丙、丁關係不睦，故意不讓丙、丁知道賣地的事情，偷偷將土地賣給建商，這樣甲、乙與建商之間的買賣，是否會變成無效？丙、丁有什麼權利可以主張？

依實務見解，《土地法第34-1條》所規定的「優先承購權」，只有「債權」的性質，所以即便甲、乙偷偷將土地賣給建商，或是在丙、丁主張「優先承購權」之後，仍然不顧一切將土地賣給建商，甲、乙與建商之間的買賣，也不會因此無效，而丙、丁只能向甲、乙主張損害賠償責任。

三、其他常見問題

（一）丙、丁為阻止甲、乙將土地賣給建商，除了主張 「 優先承購權 」 之外，有沒有別的方法？

實務上曾有少數共有人為阻止多數共有人出賣共有土地，預先就其持分設定「最高限額抵押權」，買受人見此情形，自然影響其購買意願。但如果該「最高限額抵押權」設定的真正目的，並非在於擔保借款，而只是為阻止多數共有人出賣共有土地，則可能會因為違反誠信原則或構成通謀虛偽意思表示而無效，甚至可能涉及使公務員登載不實之刑責。

此外，實務上也有少數共有人為阻止多數共有人出賣共有土地，而向法院提起「分割共有物之訴」，此時地政機關通常傾向先駁回多數共有人辦理移轉登記之申請，如果少數共有人擔心地政機關會准許辦理移轉登記，也可以先向法院聲請假處分，禁止多數共有人辦理移轉登記。

（二）違建房屋有無《土地法第34-1條》「 優先承購權 」的適用？

實務見解認為違建房屋既然可以作為買賣的標的，則在出賣共有違建房屋之情形，也有本條規定的適用。

四、結論

《土地法第34-1條》的立法目的，主要是在解決土地或房屋在共有狀態下容易產生的僵局，並促進其經濟效用，實務上，土地或房屋的共有人間經常產生糾紛，導致家庭失和，甚至對簿公堂，如果共有人間對於土地或房屋的利用難有共識，建議與律師討論是否向法院提起「分割共有物之訴」，以解決共有狀態的僵局。

延伸閱讀：《消滅土地共有狀態：律師解析共有物分割法規 》

相關法條： 土地法第34條之1、《土地法第三十四條之一執行要點》、《釋字第 739 號》

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